Warning: dirname() expects exactly 1 parameter, 2 given in /home/slon07/realtyforums.ru/www/wp-content/plugins/intelly-related-posts/includes/actions.php on line 10
Рынок недвижимости России: что почерпнуть из зарубежного опыта | Портал недвижимости

Рынок недвижимости России: что почерпнуть из зарубежного опыта

Рынок недвижимости России: что почерпнуть из зарубежного опыта

Недвижимость во Франции

IRN.RU в гостях у Александра Романенко, президента FIABCI – международной организации профессионалов рынка недвижимости

В преддверии Всемирного конгресса по недвижимости (он открывается сегодня, 12 мая, в Санкт-Петербурге, подробнее о его работе портал www.irn.ru расскажет на следующей неделе) аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» задал президенту FIABCI, президенту санкт-петербургского агентства недвижимости «Адвекс» Александру Романенко несколько вопросов на общую тему: приносят ли подобные форумы пользу конечному потребителю риелторских услуг?


Практически с момента возникновения российского рынка недвижимости начались разговоры о создании мультилистинговой системы (МЛС) – объединенной базы данных выставленных на продажу (или сдающихся в аренду) объектов недвижимости. Это существенно расширило бы возможности риелторских агентств и обеспечило доступ покупателям к максимальному спектру предложения. На Западе этот способ обмена информацией давно распространен, как его можно было бы применить в России?

Наиболее эффективные системы мультилистинга работают в США, Канаде и Голландии. Доказательством является доля рынка, приходящаяся на профессиональных риелторов, – в этих странах она превышает 90%. А там, где она не работает, профессиональные риелторы редко охватывают более 50% рынка. Например, около 60% во Франции или 40-45% в Германии.

Понятно, что главным отличием от простой базы данных является наличие четких правил ее использования. Это эксклюзивность постановки объектов – один объект может выставить только один риелтор, плюс определенные правила деления комиссионных между агентами продавца и покупателя. В разных странах правила раздела комиссионного вознаграждения могут быть разными, никто не настаивает на обязательном соотношении 50/50, в большинстве цивилизованных стран оно нигде не прописано, а является исключительно рекомендуемым.

Если объект выставлен в мультилистинговой системе, то все агенты ищут покупателя, заранее зная, что в заявленной цене предусмотрены и их комиссионные. Им не нужно отдельно подписывать договор с покупателем, накручивая цену, что у покупателя обычно вызывает минимум недоумение и приводит к конфликтным ситуациям.

Создание мультилистинга – вопрос не технический, а психологический, вопрос зрелости рынка недвижимости. В России пока таких систем практически нет, что замедляет оборот объектов на рынке. Классический пример: агент, заключивший эксклюзивный договор с владельцем, пытается самостоятельно найти покупателя и тем самым получить комиссионные с двух сторон. Это противоречит профессиональной этике и не на пользу клиенту, которого он представляет.

Читайте также  Россия заняла 6-е место среди стран «Нового Шелкового пути» по объему китайских инвестиций в недвижимость - Knight Frank

Представляя интересы продавца, агент обязан сделать все возможное, чтобы его клиент получил, во-первых, максимально отвечающую состоянию рынка сумму; а во-вторых, получил ее как можно быстрее. Если же не выставлять объект в мультилистинговой системе, то процесс как минимум сильно замедляется. Агент покупателя чаще всего вообще не будет показывать клиенту объект, если в заявленной цене не предусмотрены его комиссионные.

Сегодня в России есть несколько систем, приближенных к мультилистинговым, – в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Новосибирске, но пока они еще не соответствуют классическим МЛС в США, Канаде или Голландии. Только частично ее напоминают.
 

Вопрос дележа комиссионных, я знаю, всегда был очень болезненным в России. Действительно, агент продавца, самостоятельно ведущий переговоры с покупателем, напоминает мне адвоката одновременно мужа и жены при бракоразводном процессе. Думаю, с таким адвокатом ни один здравомыслящий человек не стал бы иметь дело. В каких еще областях рынка недвижимости есть проблемы, которые имело бы смысл решать именно в рамках саморегулируемой или просто общественной организации?

В рамках такой страны, как Россия, да и в рамках всего постсоветского пространства я убежден в необходимости единых, четко прописанных правил поведения на рынке. Не секрет, что долгие годы общественные профессиональные объединения трудились над созданием единых европейских стандартов. Три года назад впервые Европейская комиссия в Брюсселе приняла постановление о создании европейских стандартов риелторской деятельности. Там прописаны самые основы работы риелтора в любой стране Европейского союза. Если внимательно их прочитать, то они могут быть приняты за основу работы в любой стране, в том числе в России.

Иногда мы сталкиваемся с дилеммой: как риелтор должен вести себя в той или иной ситуации. Например, если у риелтора возникают сомнения в добровольности совершения сделки одной из сторон. Например, возникают подозрения, что человек находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения или что он находится под криминальным давлением. С любой нормальной точки зрения такая сделка не может быть проведена, потому что если человек принимает решение под давлением, то сделка не может быть легитимной. Я сталкивался с мнениями, что, мол, у риелтора не может быть уверенности, он просто проверяет документы, почему же он не может получить свои комиссионные? Но это нонсенс, это противоречит интересам клиента, так как нелегитимная сделка впоследствии может быть расторгнута.

Читайте также  «Курорты России: основные тенденции и перспективы развития. Золотое кольцо России»

Мне возражают: вот стороны сделки, вот документы, вот деньги. Завершая сделку, разве я, риелтор, что-то нарушил? Конечно, нарушил. А что именно нарушил – должно быть четко прописано. И пока у нас нет закона о риелторской деятельности, нужно четко прописать хотя бы жесткие профессиональные стандарты. Они есть в Российской гильдии риелторов, в других профессиональных объединениях, но ряд из них, я считаю, должен быть более подробно описан именно на основании принятых Европейским союзом. Когда-нибудь и Россия будет работать в едином экономическо-правовом поле с ЕС, и лучше создавать базу для этого заранее. Если вы соблюдаете эти стандарты, вы можете совершать сделку в любой стране ЕС, что в конечном итоге выгодно для риелтора.
 

А какие санкции могут быть применены к риелтору? Он же не врач-нарколог, не психиатр, как он может дать заключение об адекватности или неадекватности действий клиента?

Речь идет только о случаях, когда возникают явные сомнения. Конечно, в таких ситуациях должны быть применены какие-то санкции. Поэтому мы очень хотим, чтобы в России был принят все же отраслевой закон о риелторской деятельности. И если будет выявлено нарушение профессиональных стандартов или профессионального кодекса, то такому риелтору должно быть просто запрещено вести эту деятельность. Точно так же, как может быть отозвана лицензия или лишены дипломов юрист или врач, нарушившие кодексы или закон.

В России сделка с недвижимостью в большинстве случаев – самая крупная в жизни, поэтому права клиента должны быть защищены максимально строго. Должен быть сформирован адекватный компенсационный фонд, интересы потребителя должны быть максимально защищены.
 

Московская ассоциация риелторов стала недавно саморегулируемой организацией. Какого размера должен быть компенсационный фонд? В размере стоимости нескольких квартир? Такой фонд не собрать, наверное, никогда. В размере способности компенсировать затраты на услуги риелторов? Тогда он никому не нужен…

Читайте также  Программа реновации в России должна стартовать со столиц регионов - Минстрой

Если идти по пути создания компенсационного фонда, то, наверное, он должен быть в размере хотя бы цены вопроса одной средней сделки – например, в размере стоимости стандартной московской двухкомнатной квартиры. Задача этого фонда – защитить интересы потребителя. Но не нужно забывать и о возможностях титульного страхования: если покупатель хочет застраховать свое право собственности, у него есть эта возможность. Он сам принимает решение о необходимости такого шага.

Просто при рассмотрении разных мировых моделей нельзя забывать, что, например, в США 98% сделок проводится с участием системы ипотечного кредитования. А банк всегда требует титульное страхование как элемент пакета документов для выдачи ипотечного кредита. В России раньше тоже применялась такая практика, теперь некоторые банки это требуют, другие – нет…

В Канаде действует иная система: там государство берет на себя обязательство по защите добросовестного приобретателя. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. У нас ни государство не платит, ни страхование титула не является обязательным.

Пока проблема остается неразрешенной, компенсационный фонд СРО не может ее решить. Произошел случай мошенничества – выплатили пострадавшему, хорошо. А если вдруг сразу второй случай? Что тогда? Ни одного фонда не хватит, чтобы покрыть стоимость нескольких объектов. Поэтому, на мой взгляд, титульное страхование необходимо само по себе, а компенсационный фонд должен быть предназначен на выплаты за нанесенный моральный ущерб, на покрытие последствий ошибок риелтора и т.д.

СРО нужно иметь возможность ликвидировать последствия каких-то ошибок агента, если, конечно, они были совершены неумышленно. Если умышленно – в действие должен вступить не профессиональный, а Уголовный кодекс.

Comments are closed.

WildWeb

Top.Mail.Ru