Warning: dirname() expects exactly 1 parameter, 2 given in /home/slon07/realtyforums.ru/www/wp-content/plugins/intelly-related-posts/includes/actions.php on line 10
Недвижимость в России | Портал недвижимости

Рубрика: Недвижимость в России

Рынок жилья России похож на испанский

Рынок жилья России похож на испанский

Хотя традиционно считается, что российские риэлтеры и девелоперы на несколько порядков отстают от западных по уровню своего профессионализма, при ближайшем рассмотрении оказывается, что это всего лишь очередной миф. И по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», мировая практика показывает, что именно самонадеянность профессиональных участников рынка недвижимости приводит этот рынок к кризису.

Одним из ярких примеров самонадеянности профессиональных участников рынка недвижимости является история рынка недвижимости Испании. Начиная с 1997 года цены на недвижимость Испании росли по 12%-15% в год. Для Западной Европы такие темпы роста являются просто баснословными. Стандартным уровнем подорожания недвижимости считается 2%-3% в год. Рост цен на жилье в пределах 5% – это уже бум.

Однако в начале 2007 года темпы роста цен на испанскую недвижимость резко снизились Произошло это на фоне первых актов мирового финансового кризиса. В декабре 2006 года у американского банка Bear Sterns, который выступал среди частных банков США главным гарантом ипотечных облигаций США, возникли проблемы с рефинансирование имевшейся задолженности, а уже к марту 2007 года в нем было введено внешнее управление. На этом фоне секьюритизация ипотечных облигаций резко сократилась по всему миру, в том числе и в Испании. В итоге, резко возросли требования банков к заемщикам. А это, в свою очередь привело к тому, что число сделок с недвижимостью сократилось за год на 27%.

При этом в Испании проблема доступности жилья стоит так же остро, как и в России. На этом фоне неудивительно, что в планы правительства входило постоянное наращивание объемов строительства. В итоге, на фоне сокращения спроса и роста предложения цены на недвижимость в Испании за 2007 год выросли всего лишь на 4%. При этом инфляция составила 4,6%. Таким образом, впервые с 1997 года испанское жилье подешевело.

Однако профессиональных участников рынка это не напугало. Вместо того, чтобы диверсифицировать свои риски они занялись активным поглощением соперников. Так один из крупнейших девелоперов испансокого рынка – Martinsa – за 4 млрд евро в марте 2007 года купил другого крупного девелопера – Fadesa Inmobiliaria. Формальным поводом для поглощения стала совместная борьба с надвигающимся на рынке жилья кризисом. Проблема была в том, что за первые 2 месяца 2007 года у Fadesa Inmobiliaria на 36% упали продажи, и она не смогла расплатиться по долгам, которые на тот момент составляли 4 млрд евро. Для их реструктуризации Fadesa Inmobiliaria был необходим кредит на 150 млн евро, но получить она его не смогла. В итоге, акции Fadesa Inmobiliaria за 2 дня потеряли 70% своей стоимости. И Martinsa выкупила все акции этой компании.

Казалось бы, купив акции по бросовой цене Martinsa сделала хорошее приобретение. Тем более, что на тот момент экономическое состояние самой Martinsa было стабильным. Фактически Martinsa предложила, план реструктуризации долгов Fadesa Inmobiliaria за счет займа 150 млн евро у Института государственного кредитования.

Однако выдача займа затянулась и менеджмент объединенной компании предпочел рассчитаться с кредиторами из своих фондов, в расчете на то, что правительство, в конце концов, окажет финансовую поддержку одному из столпов испанского рынка недвижимости. Это было, по сути второй ошибкой владельцев Martinsa-Fadesa.

Примечательно в данном случае то, что структура собственности у крупных испанских девелоперов очень схожа с российской. Так эффективный контроль (75% + 1 акция) объединенной Martinsa-Fadesa принадлежал топ-менджменту компании: братьям Фернандо и Антонио Мартинам. Первый из которых был президентом компании и ему принадлежало 60% акций, а второй – вице-президентом, и он владел 15% акций.

Плохо в данном случае то, что не происходит разделения рисков. Обычно менеджмент компании следит за тем, чтобы компания развивалась, а собственники за ростом дивидендов. В случае же объединения этих функций в одних руках происходит перекос либо в одну, либо в другую сторону. В случае пристального  внимания на росте дивидендов компания с большой вероятностью не получает средства, необходимые для активного развития, и в итоге может быть попросту вытеснена с рынка. В случае же перекоса в сторону роста компании, с большой вероятностью возникает ситуация, схожая с той, в которой оказалась Martinsa.

Ее менеджмент сначала потратил 4 млрд евро на покупку компании, чья недвижимость была расположена в тех же странах, что и у Martinsa. Ей, как и Fadesa, помимо испанской недвижимости, принадлежали здания и земли в Португалии, Франции, Венгрии и Марокко. Затем Martinsa потратила еще 150 млн евро на реструктуризацию долгов, купленной Fadesa. Тогда как уже в марте 2007 года было ясно, что рынок европейский недвижимости находится на грани коллапса. Как уже говорилось, фактически, Martinsa попыталась задешево, по сути, монополизировать испанский рынок недвижимости. Такой прием при прочих равных, конечно, может принести хорошие дивиденды компании в будущем, но на грани кризиса монополизация рынка приводит к тому, что компания концентрирует все риски на себе.

Более рационально было бы вложить 4,15 млрд евро в покупку зарубежных активов на тех рынках, которые пока еще недооценены. Среди таковых большинство экспертов называют Африку. И действовать в этом направлении Martinsa уже начала, став скупать недвижимость в Марокко, но доля инвестиций в африканскую недвижимость в общем объеме вложений испанской компании была все же незначительна по сравнению с инвестициями в европейскую недвижимость, которая по всем признакам уже давно переоценена.

Примечательно в данном случае то, что представители стройкомплекса в правительстве Испании ситуацию хоть и оценивали правильно, но так же, как и частные предприниматели, вместо исправления возникших перекосов фактически «прятали голову в песок». Так, генеральный директор Министерства по архитектуре и жилищной политике правительства Испании Рафаэль Пачеко отмечал в 2007 году, вскоре после того, как Martinsa купила Fadesa, что процесс плавного замедления роста цен, действительно, имеет место. Однако беспокоиться не о чем, так как его министерством разработан «Шоковый план», который все исправит, то есть обвала рынка не произойдет.

Замедление темпов роста цен на недвижимость, по мнению г-на Пачеко, возникло в связи с возросшим банковским процентом на ипотеку, то есть цены на недвижимость выросли настолько, что стали не по карману большинству населения. Поэтому в качестве одной из основных мер по борьбе с наметившимися тенденциями, правительство выбрало увеличение объемов ввода жилья в строй. Это, по мысли чиновников, должно было снизить цены на жилье и сделать его более доступным населению. И в качестве демонстрации положительных результатов политики министерства г-н Пачеко сообщил, что по итогам 2006 года строительство новых объектов выросло на 14% по сравнению с 2005 годом.

Казалось бы, действительно, достаточно сделать жилье доступным, как жители станут снова скупать его. Однако проблема в том, что «население тоже не дураки». Проблема в том, что большой ввод нового жилья на фоне снижения числа сделок, а именно из-за этого недвижимость в Испании стала дорожать медленнее, может привести не к плавному, а к резкому падению цен жилье. А если цены на жилье начинают резко падать, то жители предпочитают подождать и купить жилье за меньшие деньги. В итоге, на рынке может возникнуть настоящий кризис, так как компании будут прогорать из-за невозможности вернуть инвестиции. Ведь недвижимость будет быстро дешеветь.

Для того, чтобы кризиса не произошло, снижение цен должно быть плавным, тогда у многих потенциальных покупателей просто не хватит терпения и времени для ожидания того момента, когда цены на недвижимость достигнут своего «дна». За счет этого вполне возможно сохранить число сделок на прежнем уровне, что, в свою очередь, может позволить рынку быстро восстановиться.

Достигнуть медленного снижения цен можно при помощи как раз таки снижения количества недвижимости в свободной продаже, а не ее увеличением. Так как цены высоки, то число сделок будет снижаться. Но из-за того, что на рынке жилья всегда сохраняется минимум спроса, цены могут просто остановиться, а не начать падение. Наконец, для возобновления спроса необходимо увеличить денежную массу на руках у населения, а для этого как раз таки необходимо снижать процентные ставки, зачастую даже субсидируя их.

Однако правительство Испании этим не занималось. И кризис не заставил себя ждать. Если по итогам 2007 года цены на недвижимость в Испании номинально еще росли – на 4% за год, и падали лишь с учетом инфляции, которая составила 4,6% за год, то по итогам 1 квартала 2008 года, по данным Национального института статистики, недвижимость в Испании подешевела на 7,7%. При этом объем продаж снизился примерно на 70% по сравнению с тем же периодом прошлого года, а квартиры в новостройках стали продаваться со скидкой не ниже 15%.

Это привело к тому, что к концу мая, по сообщению испанской ассоциации риэлторов CGCOAPI, 60% из порядка 90 тыс. всех  испанских агентств недвижимости объявило себя банкротами. Среди девелоперов к этому времени также началась паника. По данным Credito y Caucion, 65 девелоперов и брокеров по недвижимости признали себя банкротами. Появились проблемы и у лидера отрасли – Martinsa-Fadesa, – она объявила технический дефолт по своим займам, которые к тому времени выросли с 4 млрд евро до 5,2 млрд евро. Но тогда ему удалось договориться об отсрочке выплаты долгов со всеми своими кредиторами, которых к тому моменту насчитывалось 45 испанских финансовых учреждений.

При этом дополнительных займов на западном рынке у частных банков Martinsa-Fadesa уже получить не могла. Единственный кто мог ей помочь в тот момент был госбанк Instituto de Credito Oficial. Компании, как и год назад, требовались злосчастные 150 млн евро. Переговоры длились 2 месяца. При этом представители Martinsa-Fadesa уже клятвенно заверяли, что смогут выйти из кризисного положения за счет инвестиций в зарубежную недвижимость. Однако ей не поверили. Второй вице-премьер Испании Педро Солбес заявил 9 июля 2008 года в интервью радиостанции Punto Radio, что государство не будет оказывать финансовую поддержку компании, так как она разорилась из-за слишком рискованного менеджмента.

В итоге, после этого заявления акции Martinsa-Fadesa стали постепенно снижаться, а 14 июля, когда стало известно, что Martinsa-Fadesa прекратила платежи и предоставление квартир своим клиентам, акции компании рухнули сразу на 24,7%, и торги ими были остановлены. 15 июля компания признала себя банкротом, после чего последовало заявление президента Martinsa-Fadesa Фернандо Мартина о том, что для выплаты имеющейся у компании задолженность она продаст принадлежащую ей недвижимость, которую компания на данный момент оценивает почти в 11 млрд евро. Martinsa-Fadesa оценивает в эту сумму 173 тыс. непроданных объектов жилья и 287 тыс. га земли. За счет продажи этой недвижимости Martinsa-Fadesa рассчитывает расплатиться не только с финансовыми организациями, но и физлицами. Дело в том, что из-за банкротства Martinsa-Fadesa без квартир остались 12,578 тыс. дольщиков. По законам Испании, компания обязана или предоставить жилье, или вернуть предоплату из расчета 6% годовых.

Однако, по оценкам «Индикаторов рынка недвижимости», в условиях разворачивающего кризиса столь массовый выброс на рынок нового жилья вряд ли позволит Martinsa-Fadesa выручить за имеющуюся у нее недвижимость заявленные 11 млрд евро. Скорее всего, это приведет к еще большему нарастанию понижательных тенденций.

Кроме того, усилить их могут и результаты мер, предпринятых ранее правительством Испании для предотвращения кризиса. По данным Ассоциации испанских девелоперов в 2008 году будет сдано рекордное количество жилья.

При этом следует иметь в виду, что все годы роста рынок недвижимости Испании был одной из главных движущих сил экономического подъема в стране. За счет роста сектора недвижимости ВВП Испании в среднем увеличивался на 7,5% в год. На этом фоне категоричный отказ правительства поддержать на плаву одного из столпов рынка выглядит, по меньшей мере, странно. Так на фоне кризиса за счет сокращения на 200 объектов числа новых проектов в сфере недвижимости в Испании резко выросла безработица.

И все же, такие действия тоже можно понять. За счет резкого падения цен на недвижимость Испания может раньше других выйти из кризиса, так как жилье в этой стране окажется недооцененным, что может привлечь потенциальных инвесторов. И президент испанской ассоциации риэлторов CGCOAPI Сантьяго Баена как раз таки именно так и оценивает действия правительства. Ситуацию на рынке недвижимости он категорически отказывается называть кризисом, а пользуется термином «жесткая корректировка». По его мнению, кризис есть только в финансовой сфере. И хотя финансовые результаты некоторых больших банков могут оказаться скандальными, это не приведет к дальнейшему снижению цен на недвижимость.

Однако выводы главного риэлтера Испании вряд ли справедливы. Дело в том, что Martinsa-Fadesa была одним из 4 крупнейших испанских девелоперов. И после того, как она признала себя банкротом началось обрушение акций у остальных «монстров рынка». Так акции Renta Corporacion Real Estate упали за 15 июля 2008 года на 15,69%, Urbas Guadahermosa — на 14,29%, а Inmobiliaria Colonial — на 11,63%.

Примечательно в данном случае то, что г-н Сантьяго Баена принципиально игнорирует финансовые проблемы как девелоперов, так и риэлтеров, возникшие из-за мирового финансового кризиса. Это показательно в том смысле, что глава испанской ассоциации риэлтеров, вероятно, просто не понимает, как можно получать прибыль в условиях длительного снижения цен на недвижимость. И поэтому выдает желаемое за действительное.

Традиционно считалось, что подобная проблема характеризует исключительно российский бизнес, однако, как видно, эта болезнь присуща и зарубежным профессиональным участникам рынка. Между тем секрет успеха на падающем рынке банально прост. Если на растущем рынке важно получить максимальную прибыль, то на падающем – минимальный убыток, так как убытки будут терпеть все, в итоге выиграет тот, кто меньше потеряет. Просчитать же минимальные риски, действительно гораздо сложнее, чем максимальную прибыль.

Тем более, что, даже по оценкам представителей правительства быстро выйти из кризиса Испании не удастся. Так, по мнению министра экономики и финансов Испании Мигеля Анхеля Мартинеса к началу 2009 года испанское жилье подешевеет на 20%. Это обусловлено тем, что на данный момент на рынке скопилось более 1,5 млн непроданных объектов жилья. При этом  рынок недвижимости начнет восстанавливаться не раньше 2012 года. Схожие оценки приводят и международные инвесторы. Так, по мнению специалистов Deutsche Bank, недвижимость Испании подешевеет с 2008 по 2012 год на 40%. Естественно это приведет к значительному спаду во всей экономике и ощутимому росту безработицы.

Таков результат принципиального нежелания ответственных за недвижимость представителей правительства и профессиональных участников рынка оценивать его стратегические перспективы. Следует отметить, что, хотя доля рынка недвижимости в российском ВВП и не превышает, по данным Росстата 5,5%, однако он остается значимым сектором для всей экономики. И в этом смысле, исходя из негативного опыта Испании, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, для российского правительства было бы выгодно не допустить резкого обвала цен на жилье. Именно поэтому сейчас на фоне роста объема возводимого жилья необходимо расширять финансовые возможности граждан для его приобретения. Иначе опять окажется справедлива поговорка, что «русский мужик крепок задним умом».

Рейтинг городов России по спросу на жилье

Рейтинг городов России по спросу на жилье

В течение последних нескольких месяцев аналитический центр IRN.RU провел новое масштабное исследование, посвященное изучению миграций и распределению спроса на разные города и регионы России. С предварительными результатами этого исследования руководитель IRN.RU Олег Репченко выступил на круглом столе для профессионалов рынка недвижимости, который прошел в рамках выставки "Недвижимость-2006" в Центральном Доме Художника на Крымском Валу.

Краткое содержание доклада приведено ниже. Полный отчет об исследовании будет доступен для приобретения в разделе маркетинговые исследования рынка недвижимости к концу ноября. Более того, 29 ноября пройдет специализированный семинар для профессионалов "Особенности работы в регионах : теория и практика". Приглашаем вас на это мероприятие.

Другие готовые исследования по недвижимости от IRN.RU

Рейтинг городов России по спросу на жилье

План доклада:
1.Обзор особенностей анализа локальных региональных рынков
2.Краткие результаты недавнего исследования аналитического центра IRN.RU, рейтинги регионов России по спросу на жилье

Особенности анализа локальных рынков
-За последние годы существенно выросла инвестиционная привлекательность многих регионов России
-Помимо локальных застройщиков, на региональные рынки активно выходят крупные столичные компании
-Выход на региональные рынки внешних инвесторов нередко связан с существенным увеличением объемов строительства (в разы), хотя пока большинство подобных проектов находится только на начальной стадии
-По мере их развития подобные региональные проекты могут столкнуться с проблемой емкости локальных рынков, которая, очевидно, заметно ниже, чем в Москве.

Текущие обзоры локальных рынков не могут быть использованы для адекватного прогнозирования ситуации в подобных условиях по следующим причинам:
-Рост цен, существовавший на локальном рынке в условиях ограниченного предложения нельзя автоматически продлевать в будущее, если ожидается заметное увеличение предложения
-Портрет покупателей единичных локальных объектов и их потребительские предпочтения могут существенно отличаться от портрета покупателей и потребительских предпочтений при масштабной застройке
-При масштабной застройке жилья в регионах существенное значение начинает играть дополнительный спрос, связанный с соседними городами/областями, миграциями из других регионов
-Вопрос миграций может иметь существенное значение для ряда выделенных регионов, привлекающих мигрантов:
 -Столицы (Москва, С.Петербург)
 -Южные регионы (Краснодар и Краснодарский край, Ростов на Дону и др.)
 -Калининградская область и др.
-Как правило, такие регионы, в первую очередь, интересуют и застройщиков

Понимание этих обстоятельств приводит к следующему:
-Локальные исследования и обзоры (по конкретному городу) достаточны для вывода на региональные рынки небольшого объема жилья (еще одного дома или нескольких домов)
-Вывод на региональные рынки крупных объемов жилья или стратегический выбор регионов для инвестирования требует организации масштабных исследований, учитывающих не только локальный спрос в данном городе, но и важный фактор миграций, а также макроэкономическую обстановку.
-Подобное исследование аналитический центр IRN.RU предпринял в июле-сентябре 2006 года.

Логическая схема регионального исследования аналитического центра IRN.RU
Для изучения спроса на жилье в разных регионах России были выбраны реперные точки – города, которые являются типичными представители основных групп регионов страны:
-Нижневартовск, как пример богатого нефтедобывающего региона
-Екатеринбург – яркий представитель уральского региона
-Краснодар – пример южного региона
-Москва – столичный регион
*Предпочтения отдавалось группам регионам, которые можно рассматривать как платежеспособные

Методология регионального исследования аналитического центра IRN.RU
Исследование проводилось в двух разрезах:
-Опросы населения по полуформализованной анкете
-Интервью с экспертами по полуформализованной анкете

Изучение географии спроса (миграций):
-Выявление активной целевой группы (люди, планирующие переезд, обмен, приобретение нового или дополнительного жилья)
-География спроса (города, регионы)
-Причины приобретения жилья/переезда

Размер активной целевой группы по реперным регионам

Доля людей, планирующих переезд в другой город/регион %
Москва 4,70%
Нижневартовск 18,30%
Екатеринбург 3,80%
Краснодар 3,10%

Общие закономерности в отношении размера целевой группы:
— Доля населения, планирующего переезд за пределы своего города составляет обычно от 3% до 5%.
— Понятную аномалию представляют собой северные добывающие регионы – порядка 15%-20%

Миграции из Москвы

Место Регион (область, край) %
1 Московская область 19,40%
2 С-Петербург 18,00%
3 Рязань 16,60%
Тверь
Тула
Калуга
Рязанская область
4 Краснодарский край (побережье) 9,70%
Краснодар
Ростов-на-Дону
5 Воронеж 36,30%
Новгород
Белгород
Смоленск
Нижний Новгород
Саратов
Другие регионы

Миграции из нефтяных регионов (Нижневартовск)

Место Регион (область, край) %
1 Башкортостан 12,10%
2 Тюмень 10,60%
3 С-Петербург 9,00%
4 Москва 7,90%
5 Тюменская область, Ханты-Мансийский АО 4,70%
6 Краснодар 4,20%
7 Уфа 3,70%
8 Московская область 3,70%
9 Екатеринбург 3,10%
10 Краснодарский край 2,60%
11 Самара 2,60%
12 Казань 2,10%
13 Волгоградская область 1,60%
14 Дагестан 1,60%
15 Краснодарский край (побережье) 1,60%
16 Красноярск 1,60%
17 Ростовская область 1,60%
18 Татарстан 1,60%
19 Урал 1,60%
20 Другие регионы 22,50%

Миграции с Урала (Екатеринбург)

Место Регион (область, край) %
1 С-Петербург 22,50%
2 Свердловская область 15,00%
3 Москва 12,50%
4 Краснодар 7,50%
5 Башкортостан 5,00%
6 Краснодарский край 5,00%
7 Краснодарский край (побережье) 5,00%
8 Ямало-Ненецкий АО (Салехард) 5,00%
9 Другие регионы 22,50%

Миграции с южных регионов (Краснодар)

Место Регион (область, край) %
1 Краснодарский край 25,00%
2 Краснодар 15,60%
3 Ростов-на-Дону 12,50%
4 Москва 9,40%
5 Адыгея 6,30%
6 С-Петербург 6,30%
7 Другие регионы 24,90%

Общие закономерности распределения спроса по географии:
-Как правило, значительная часть спроса распределяется по окружающей город области (15% — 25%)
-Дополнительный спрос распределен по соседним областям (10% — 20%)
-Это обстоятельство позволяет подробнее изучить явление «перетекания» спроса
-На втором месте находится спрос на жилье в столицах (от 5% до 20%)
-При обобщении по выбранным регионам спрос на жилье в Москве и С.Петербурге оказывается примерно равным
-Значительная часть спроса (около 50%) «размазана» по большому количеству иных регионов

Другие вопросы, вошедшие в региональное исследование IRN.RU:
-Предпочтения по типам жилья (класс жилья, комнатность, площади, ценовые ожидания и т.п.)
-Отношение к новостройкам, покупке жилья на стадии строительства, застройщикам, посредникам
-Потребность в ипотеке

Социально-демографический портрет целевой группы:
-Пол/возраст
-Занятость, род деятельности
-Размер семьи
-Материальное положение (косвенный вопрос)

Подробная информация об исследовании для специалистов:
-К концу ноября полный отчет об исследовании будет доступен для приобретения маркетинговые исследования рынка недвижимости
29 ноября аналитический центр IRN.RU проведет семинар «Особенности работы в регионах: теория и практика», посвященный специфике работы в регионах и особенностям выхода на местные рынки. (Подробнее о семинаре>>)

Другие готовые исследования по недвижимости от IRN.RU

Цены на жилье в городах России

Цены на жилье в городах России

Информационная справка о ценах на жилье в городах России реализована на основе обсчета данных единой базы Российской гильдии риэлторов (www.rgr.ru).

Единая база данных РГР обновляется ежедневно. На 29 января 2013 года в ней представлено более 1 млн объектов из 50 регионов Российской Федерации. Информационная справка охватывает 39 крупнейших городов Российской Федерации и Московскую область. По остальным городам информация либо неточна из-за недостатка данных, либо отсутствует на дату мониторинга.

В расчете участвуют предложения на вторичном рынке городов России. В качестве основного параметра принята средняя цена предложения квадратного метра в конкретном городе с вычислением вектора и размера прироста цен в %. К расчету принимаются объекты с датой обновления не старше 3 месяцев.

Таблица 1. Цены на рынке недвижимости в крупнейших городах России по состоянию на 29 января 2013 г.

Города РФ Ср. цена предложения на 29 января с.г. (руб./кв. м) Прирост относительно 30 декабря 2012 г. (%)
Москва 200707 -0,03%
Санкт-Петербург 99720 -0,8%
Мос. область 83327 -0,4%
Хабаровск 74474 0,8%
Сочи 71884 -0,9%
Екатеринбург 69918 0,2%
Калуга 61354 0,1%
Н. Новгород 61063 0,9%
Ростов-на-Дону 60639 1,5%
Тюмень 60201 0,7%
Белгород 59435 2,2%
Новосибирск 59095 3,1%
Уфа 57734 1,4%
Иркутск 57461 0,2%
Казань 57144 0,1%
Красноярск 56195 0,3%
Ярославль 56095 0,8%
Самара 54739 0,2%
Владимир 52597 0,6%
Тула 51234 -0,1%
Калининград 50896 0,03%
Пермь 49769 -0,2%
Оренбург 48916 -0,9%
Воронеж 48335 0,5%
Томск 48023 1,0%
Липецк 47429 1,2%
Краснодар 46988 1,3%
Смоленск 45700 0,2%
Омск 44647 1,9%
Барнаул 44525 2,5%
Тольятти 43119 0,5%
Пенза 43108 -0,8%
Кострома 42519 -0,1%
Иваново 41114 1,0%
Брянск 41027 0,5%
Ульяновск 39159 -0,03%
Челябинск 39037 1,9%
Саратов 38289 -0,6%
Новокузнецк 34823 1,5%

 

Настоящая справка является официальным документом РГР и рассылается по базе адресов, в том числе: всем членам Гильдии, федеральным, региональным и муниципальным органам управления РФ, федеральным и региональным средствам массовой информации.

Китайцы грозят завалить Россию дешевым жильем. Себестоимость дома с отделкой может упасть до 250 долларов за метр

Китайцы грозят завалить Россию дешевым жильем. Себестоимость дома с отделкой может упасть до 250 долларов за метр

Строительство в России пребывает в хроническом кризисе: строят мало и чрезвычайно дорого. На каждого жителя России ежегодно вводится меньше половины квадратного метра в год – это в разы меньше, чем в развитых и развивающихся странах. Но кардинально изменить рынок жилья может китайская экспансия, барьеры для которой будут сняты после вступления России в ВТО. Ассоциация строителей России – которой руководит экс-глава Госстроя Николай Кошман – призывает уже сегодня открыть границы для китайских технологий, стройматериалов и строителей. Себестоимость современных коттеджей, которые китайцы готовы строить в РФ, составляет всего 250 долл. за 1 кв. м.

В январе и феврале в России было введено около 6 млн. кв. м жилья. Это примерно соответствует вводу жилья на уровне 60–65 млн. кв. м в год. В то же время ближайшие соседи России демонстрируют небывалые показатели. Китай в 2011 году построил почти 4 млрд. кв. м жилья. В развитых районах Поднебесной возводится в 10 раз больше жилья на душу населения, чем во всей России. Такие данные обнародовала Ассоциация строителей России (АСР).

Российские строители ищут выход из этой ситуации. АСР хочет привлечь внимание населения и властей к китайскому опыту жилищного строительства. Как рассказал вице-президент АСР Игорь Дерунов, китайцы могут строить дома, себестоимость которых составляет 250 долл. за 1 кв. м – уже с отделкой. Это почти в четыре раза ниже той стоимости квадратного метра, которая официально установлена в качестве ориентировочной Минрегионом.

Малоэтажная китайская застройка – это дома коттеджного типа, возводимые из сборных комплектов. Площадь дома до 300 кв. м. Весь процесс возведения с отделкой занимает три-четыре недели. Дерунов уверен: китайский опыт воспроизводим на российской почве. В то же время ситуация на строительном рынке РФ сложилась, судя по всему, таким образом, что простого усвоения и воспроизведения чужого опыта уже недостаточно. В АСР не исключают, что сейчас необходимы более смелые решения. Среди них – открытие рынка эффективным иностранным компаниям. На фоне присоединения России к ВТО иного выхода все равно нет, считают в АСР. Рано или поздно национальные различия между строительными компаниями будут стерты. На рынке останутся лишь конкурентоспособные игроки. Сейчас наиболее эффективны и конкурентоспособны именно иностранные, в частности китайские, компании. Взаимодействие с ними может стать мощным импульсом для развития всей строительной отрасли, считают в АСР.

В Поднебесной на правительственном уровне поддерживается экспансия китайских компаний на внешние рынки. И в АСР очень рассчитывают на этот фактор. Российским строителям остается лишь найти новое место в международном разделении труда – как в самом строительстве, так и в производстве стройматериалов.

Но не все участники рынка разделяют прокитайский оптимизм АСР. «В случае свободного входа китайских производителей на российский рынок мы быстро получим жестких конкурентов российским производителям», – говорит гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Экспансия китайских компаний может обернуться даже социальными потрясениями: банкротствами российских компаний, безработицей, миграцией китайцев и как итог – падением популярности российской власти у населения в регионах.

То, что получается в Китае, может не получиться у нас, замечают эксперты. «Процесс возведения жилья в РФ состоит не только из строительства. Львиную долю времени и средств занимают административные согласования, получение разрешительной документации, прохождение лицензирования и экспертиз еще на стадии проекта. Китайские дома нужно еще привезти на территорию РФ, нужно приобрести или взять в аренду землю под долгосрочное строительство и пройти административные процедуры», – комментирует советник гендиректора компании «Дружба-Монолит» Василий Диалектов. С учетом дополнительных расходов китайские технологии строительства помогут снизить себестоимость единицы жилья не более чем на 10–15% – считает руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.

Важный вопрос – приспособленность китайских домов к российским климатическим и бытовым условиям. «На адаптацию проектов под российские условия, обучение специалистов, проведение сертификации и лицензирование может уйти несколько лет. На поиски земельных участков, подведение коммуникаций, дорог – еще больше. Появление на рынке нового типа строительства – из китайских сборных комплектов, конечно, изменит ситуацию к лучшему. Но вряд ли будет существенно вытеснено строительство иного типа – блочное, панельное, кирпичное, каркасное», – говорит Пыпин.

В то же время эксперты не отрицают, что вступление России в ВТО изменит строительный рынок. «Многие компании не выживут. Нам надо уже сейчас адаптировать свой подход к западным стандартам работы при строительстве», – говорит член правления компании Rodex Group Игорь Заугольников. Правда, эксперт замечает, что с учетом нашего чиновничьего капитализма совершить экспансию на российский рынок будет под силу только крупным компаниям с мировым именем, имеющим возможность влиять на местные администрации.

Рейтинг курортов Черноморского побережья России

Рейтинг курортов Черноморского побережья России

Аналитики компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – составили рейтинг известных летних курортов Черноморского побережья России, которые теоретически могут составить альтернативу Сочи, где ориентация городской администрации в сторону подготовки будущей Олимпиады приводит к ущербу туристического бизнеса и потере потенциальных покупателей.

Рейтинговый балл каждому участнику был присвоен экспертами компании на основании таких показателей, как наличие современных качественных объектов жилой недвижимости, развитость туристической отрасли, насыщенность транспортной, социальной и развлекательной инфраструктуры.


1 место: Геленджик

  • Рейтинговый балл: 9,5 балла
  • Расположение: на побережье Геленджикской бухты Чёрного моря, в 264 км от Сочи
  • Население: 53 000
  • Аэропорт: в черте города
  • Отличительная особенность: самая длинная набережная Черноморского побережья (11 км)

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty: «По моему мнению, Геленджик, обладающий такими уникальными характеристиками, как новый аэропорт в черте города, высококлассный отель Gelendzhik Resort & Spa, самая ухоженная пешеходная набережная Черноморского побережья, составляет реальную альтернативу Сочи. Благодаря относительно равнинному рельефу города в Геленджике имеется много земли под новое строительство. Небольшие (до 7.000 кв.м) жилые дома вновь начинают строиться после длительного перерыва, вызванного кризисными явлениями.

Город идеален для семейного проживания, свободен от вредных производств, федеральных трасс, пробок, в конце концов. Не удивительно, что он привлекает все больше покупателей, ранее рассматривавших в качестве места для приобретения летней резиденции или инвестиционной недвижимости в высоком ценовом сегменте исключительно Сочи. За последние два года именно Геленджик стал центром притяжения политической и бизнес-элиты страны, от патриарха до премьера РФ».

2 место: Анапа

  • Рейтинговый балл: 8 баллов
  • Расположение: на берегу Черного моря, в 360 км от Сочи
  • Население: 56 000
  • Аэропорт: в 20 км от города, в пределах 10-15 минут на автомашине
  • Отличительная особенность: общая протяженность песочных пляжей превышает 40 км

Георгий Дзагуров: «Для отдыха на Черноморском побережье с детьми по-прежнему лучшим местом остается Анапа — с ее песчаными пляжами, мелководностью и развитой детской инфраструктурой. Однако здесь же кроются и минусы этого курорта — мелкое море, слабо развитая инфраструктура для взрослых (рестораны низкого качества, острая нехватка качественного номерного фонда).

Строящийся в городе современный проект «Золотая Бухта» постепенно обретает завершенную форму. Однако ожидание масштабного развития этого проекта и размытость перспектив отталкивает потенциальных покупателей от принятия решения о покупке. Прочие объекты Анапы расположены в большем удалении от воды, уже в черте городской застройки».

3 место: Кабардинка

  • Рейтинговый балл: 6,5 балла
  • Расположение: в 276 км от Сочи
  • Население: 8 000
  • Аэропорт: в Геленджике (17 км)
  • Отличительная особенность: здесь находится один из самых известных нудистских пляжей Краснодарского края

Георгий Дзагуров: «В море, непосредственно напротив Кабардинки, происходит отстой судов перед их заходом в Новороссийский порт, что дает этому населенному пункту серьезный минус по сравнению с другими черноморскими курортами».

4 место: Туапсе

  • Рейтинговый балл: 7,2 балла
  • Расположение: на побережье Чёрного моря в предгорьях Главного Кавказского хребта, в 120 км от Сочи
  • Население: 63 000
  • Аэропорт: в Адлере (120 км) или в Краснодаре (175 км)
  • Отличительная особенность: климат здесь теплее, чем в Геленджике, но более сухой, чем в Сочи.

Георгий Дзагуров: «Туапсе скорее похож на город-порт, который с трудом можно отнести именно к объектам курортного назначения. Расположенные неподалеку крупные проекты пока находятся в стадии проработки. Возможно, именно они дадут толчок к скорейшему появлению здесь качественных объектов курортной недвижимости.
Из-за недостаточно развитой развлекательной и транспортной инфраструктуры (в городе нет, например, своего аэропорта) недвижимость в этом районе пока в большей степени интересует жителей региона, нежели столичных покупателей».

5 место: Джубга

  • Рейтинговый балл: 6,9 балла
  • Расположение: на берегу небольшой бухты, в 180 км от Сочи
  • Население: 5 500
  • Аэропорт: в Геленджике (82 км)
  • Особые характеристики: здесь расположен лучший аквапарк побережья

Георгий Дзагуров: «Именно с Джубги начинается российское Черноморское побережье для большинства приехавших на личном автомобиле туристов. Это ближайший курортный посёлок, он очень популярен у жителей Краснодара и Новороссийска, которые приезжают в Джубгу провести выходные на море.

Городом это место назвать нельзя, по сути, это поселок. Жилой фонд в основной своей массе представлен здесь частными мини-гостиницами и квартирами. Единственный на сегодняшний день современный жилой комплекс экономкласса с незамысловатым названием «Дом в Джубге» окружен курятниками и сараями. Здесь есть возможность недорого приобрести очень маленькие квартиры, строившиеся как гостиничные номера, однако документов по этим объектам так и не было нам представлено девелопером».

Несмотря на популярность Черноморского побережья среди отдыхающих (а ежегодно там отдыхает порядка 15 млн человек), на сегодняшний день курорты Краснодарского края крайне не развиты. В первую очередь это касается коммуникаций, которые в большинстве своем находятся в плачевном состоянии. «Сроки их приведения в порядок, за исключением районов, обеспеченных бюджетным финансированием в виду будущей Олимпиады (Красная Поляна, Имеретинская низменность, отчасти – Большой Сочи), не определены, — комментирует Георгий Дзагуров. — Подавляющее большинство отдыхающих предпочитают размещаться в частном секторе, владельцы которого всеми силами стараются скрыть сам факт использования своих домов под мини-гостиницы в виду обоснованных опасений касательно высоких требований ГОСТов и СНИПов к отелям, повышенным ставкам по оплате коммуналки и перспективы реальной оплаты налогов».

По сравнению с прошлым летом цены на недвижимость в этом сезоне практически не изменились. Незначительный рост в 5-7% наблюдается лишь в эконом- и бизнес-сегменте, а в элитном классе — остался практически на том же уровне. «По нашим прогнозам, в связи с олимпийской стройкой в Сочи покупатель будет активнее обращать свой взор на более спокойные и менее дорогие черноморские города. Задача за малым — активизация строительства качественных жилых комплексов и гостиничного фонда, интерес к которым, безусловно, присутствует», — резюмировал г-н Дзагуров.

WildWeb

Top.Mail.Ru